房贷利息连续3次下调，“破4%”已成定局，房价回不去了

央行利率上调了，“破4%”已经成定局。根据8月22日，央行发布的LPR利率看，目前一年期降低到了3.65%，5年期以上的LPR下调到了4.3%，这表明今后房贷利息也会降低。

为什么说房贷利息会“破4%”呢？其中的道理很简单，经济下行，降息是最好的减税方式，能够给购房的“月供”省钱，对8月份进入的降息措施，能不能给买房人和普通人减负呢？秒懂认为，未来会有三个方面的影响。

1、“非对称降息”的影响

现在公开的LPR降息，1年期的增长了5个基本点，其主要核心是扶持实体经济，让长期的个体户、小微企业无法取得更低价的贷款。至于5年期以上的贷款，则是说明了央行对楼市行业的心态。

那么该怎么理解这次的降息行为，其实很简单，1年期的降息调整，主要目的是刺激经济发展，打压房价的投机行为。5年期的降息幅度增加到最低，则是为拯救楼市，大家都清楚楼市究竟是个哪些情况，库存下降，不少房企保持债务问题，因此必需要加强救市力度，利好政策只是频频出现。

2、房贷利率下降历史最低水平

房贷利率增加了，有人说银行贷款年利率，有多低，可以说这是自2016年以来最低的历史，目前首套房房贷利息是4.1%，无论从那个方向看都最低的。

那么对买房人来说，能省多少钱呢？假如按照100万来估算，等额本息贷款30年，5年LPR下降15个基点，那么每个月能降低30元，30年就少了3万元；但按照现今的利率来算，从平均5.56%下降到目前的4.1%，月供每个月少了800元，30年利息就是28万。

但具体能省去多少，其实每个人的贷款合同有一定的区别。对买房人来说会享受到实惠。根据北科研究院7月份103个城市的贷款利息看，重点城市首套房利率是4.35%，二套房是5.07%，相非常上个月增加了7个、2个基点，这是历史的最低点。根据现在103个城市中有74个城市在遵循这个细线。根据这个逻辑，再加上利率优惠，未来利率可能会“破4”。

3、利率增加，房价很难回升

房贷利率目前早已是历史最低点，这除了是从贷款利息来看，其实从实际数据来看，这是2009年以来最低点。

这些都清楚，房贷利息是参考5年期LPR利率作为参考标准，加上之前的首套房已经增加了20个基点，最新的贷款利息已经是4.1%，但2019年的贷款基础费率是5.05%，考虑到有的人是7折优惠，未来最低贷款利息是4.156%。因此，从这个视角来看，房贷利率基本上会重返2009年的水准，但房价则很难回到过去。

根据官网统计的数据显示，2022年7月，全国商品房品平均销售是10319元每平米，但在2008年全国平均房价仅仅是3800元每平米，平均房价上涨达3倍，在这个之后内，也是经济迅速发展、产业资源汇聚、城镇化急速发展的之后，人们住房需求高涨，库存不足，供求不平衡，导致楼市暴涨。

那么这次的楼市会不会重回2009年的状况呢？秒懂认为不会。从那时的经济发展来看，局面负债过高、城镇化基本完成，房价收入比差异过大，这和当时有巨大的差别。其次就是目前的地产调控依然进行，虽然刺激楼市，但“房住不炒”的政策没变。

然而，虽然目前的政策和2009年类似，但状况终于出现了根本的变化。现在楼市面临的好多问题。

首先，楼市成交量下跌，信贷开始减弱。7月底新增信贷是4088元，同比2021年时间少了4303亿。这其中，居民短期贷款减少了354亿，中长贷少了2488亿。在成交量方面，商品房销售面积是78178万平米，同比增长了23.1%，商品房销售额营收下滑了28.8%，仅仅75763万亿，这只是是2018年的水平。

其次居民储蓄增加，目前M2增速超过了两位数，月额超过了257万亿，同比下降了12%，M1余额66.18万亿，同比下降了6.7%，可以说，目前货币充足，但无论是企业抑或居民，消费需求很低，降息剩下的钱很少，不能有效减少了负担。但现在不可控原因很多，比如说疫情、产业衰退等，市场活力不足。

秒懂认为，目前的新政不但要增加买房人的贷款压力，更要从各个方面来提高收入，要让他们改变对将来预期的消极心态。

房说君有话说，不只是是为了给有房族缓解房贷压力，虽然受到的现金“补偿”不多而且在高物价、高房贷的如今也算是降低月供银行贷款年利率，毕竟扭转现今的预期才是关键。

现在我国的城市化尚未超过了65%，距离75%的目标只是有10个百分点，未来进城频率不会有如此高。因此，想要刺激楼市，去除库存，光靠政策是不够的，未来应该降低普通人的收入，毕竟目前收入差别太大了。

那么，你们怎么看待楼市和贷款利息下降？该不该买房呢？欢迎留言交流。