提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够如何凑首付？爸爸是做道路项目的，现在每年基本薪资有15000只无法每年的基本收入。他们这行房姐应该清楚工程款不好收，听说重庆的房价会上涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！细心等待房姐的指点！

回答：重庆但是可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。之前经历过几套，举个反例：

内环淘一套200平的大洋房，大楼层单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本可以覆盖首付。再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧家具做酒店，租金基本可以抵月供。

重庆单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。大面积低价格流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益很大。空手套白狼。

如何凑首付，详见知识星球外部资料《所有渠道融资费用的等级》

提问：美丽的房姐你好，新手第一次看房，打算明年请假回上海看清能正荣府，在网上联系了置业顾问，按她的规定做了房查和征信，都没有疑问。以下问题：盼回复

1、我在网上查了一下开发商是汉口北国企清能集团和保利地产联合的，品牌虽没有富力、恒大那么出名，应该是值得信任的吧？2、置业顾问说缴纳定存2万先冻结，可以给么？3、最关心贷款，我参与工作没多久，我用我爸的刚需资格，说是可提高共同还款人，但我的工资也不高。我爸属于个体户，假流水也来不及去做了，首次看房，是应该跟置业顾问说贷款的窘境么，贷款置业顾问会负责么？她会推荐合作银行的贷款员么？抑或自己去找？4、男性银行贷款期限能到多少岁，是不能达到65岁么？

回答：1.汉口北新盘很少，清能和保利也算是大开发商了武汉无抵押贷款，在上海的项目不少。2.可以冻结

3.不建议提高你为共同还款人，对你将来购房有妨碍。用假流水吧，大概2.3天能回来。4.一般银行最多到74，接力贷可以到85以上。

提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际公园以及保利红郡，等小孩上了大学，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万房款80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本

2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万

不清楚我这么算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！

回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的跌幅达到资本利润，也就是物价年均10%以上下跌上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年美国二线城市的房市再翻一倍是大几率事件；但即使是准确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的下降规律是4-5年不涨，一涨把5年上涨全部补足，比如武汉。

2.计算方式。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏状况，首先需要使用的是恰当的推导，详见知识星球内部分享。

3.在这个理论基础之上，买入资产的之后极少会从极微观的视角（比如那些自住需求）来评判这套房子能否值得，更多的是按照已经成熟的估值体系就房子原本的实际状况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的通常也不处于备选。专业选手很少为了纯粹的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来衡量和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人特别是本地人的好多情怀和执念因素制约，所以即使有“买”和“贷”的资格，同时财务状况平稳，下叉都是十分果断的。最后当代单价2万以上，是市场价高出一大截，都不是好的选筹，重新淘2万内的。

提问：房姐，征信逾期多大30条，分别有信用卡欠款和房贷还款逾期，都是三年曾经，最近十年用卡良好，没有发生逾期，请问怎么消除逾期，请赐教

回答：详见知识星球外部资料《信用卡逾期怎么消除？》多种缓解方法分享给你

提问：美丽的房姐，您好！我想买二套新房(自住），现在看了江夏庙山美院coast（170平）的下叠别墅(带100多平的花园)。1.房东喊价290万(1万7每平)，同比上叠只要208万(1万2每平)，家里人有意向买下叠，准备约房东面谈，请房姐从您专业角度看看这个价格是否适合，是否也有降价的空间？2.中介费要2%.我的内心底价是1%，不知如何可以争取最低的中介费？3、有关砍价的那篇文章似乎找不到了，可以再发个链接吗？非常谢谢！

回答：1.美院coast下叠可以用拆骨发再次计算价值。下叠单价1.3内可入，花园赠送面积可根据30%计算。公式为(170+30)*13000=260万。有30万左右的砍价空间，具体也要结合房子的位置，景观，装修和房东的心里价位等原因综合判定。

2.除非有同事以及御用中介，一般的中介不会把佣金降到1%，星球内部会员可以找助理推荐中介，帮你省点钱。

3.详见知识星球外部资料《买房花空心思砍价50万可我还是输了！》

提问：房姐你好：去年在常青恒大御景成功拿到了一套81平的套房，一家六口人，为孩子上学加自住因此需要在搞一套，全家没有刚需房票，只能用我83岁父亲的刚需房票，如果成功购买舅伯肯定会上门讨要房子的利益，请问我出钱用我父亲的名字买房，怎么做才保险。

回答：1.常青用老人票全款抢到之后，跟开发商协商，合同不备案。全款房可以申请更名，直接改成你的名字就能。

2.代持最大风险是人品风险控制:代持协议+抵押+长租协议+授权委托合同四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能转让，你可以不经过代持人同意转让。

提问：房姐好，新人一个，求教，一、我想买世茂林屿岸的楼房自住，靠小区里面的楼房要比旁边靠路边的贵5万左右，买靠里的这个差价值么？二、这个房子十一月份满三年，业主可以配合满两年过户，但是当时刚好开军运会，会不会有房价上涨业主反悔的或许，我必须什么之后过户或者我必须如何防止这个风险，在协议里可以有哪些条款来约束这些行为么？谢谢房姐！

回答：1.差价到底值不值？还要准确问题具体探讨。临街有声音会有轻微折价，也要结合地段，户型，装修，景观等原因综合判定。

2.远期合同业主大概率会赔偿，把协议所有条款都改成利好你方。你的尾款尽量少付，业主的毁约金写高，让别人的违约成本增加。你的违约金尽量不写。

提问：房姐你好，新人首问，想问一下关于银行借贷流水的问题，我们是做美团，大概就是3天一次结账打款，这需要是显示单位的，但是我们实际润不大，每个月7-10w的流水，但实际收入去掉所有费用也店里成本，卡里每个月也就支出个1w左右，请问我们房子贷款的话，银行给你批贷款是看你的毛利润还是每个月剩余的？我们准备买一套180w的新房首付60w贷款120w，30年每个月大约6000+房贷，征信其他方面没有弊端的话，银行会成功批贷款吗？此外就是我们是刚需考虑在北京的李沧区和烟台区购房，4-5年后或许会换改善房，这两个地区升值前景给个提议吧，准备买100-120平的三房

回答：1.银行流水看的是个人的工资打卡流水。需要具体看你的流水上备注的哪些类型。

2.征信没问题，银行贷款问题不大，流水不够，可以做个JLS解决。

3.青岛近几年利好不少，地铁两条开通、上合峰会的引流效应、国中城镇申报拉动购房预期，加之崂山、市南7-8万的高价盘助力下，城阳、李沧、黄岛、即墨等区域全面上涨。济南本轮牛市尾部行情，高价下跌低价补涨笋盘跳涨。不要碰2.2以上的新盘，1.4-1.7的二环内次新高铁房也有众多，多看快定。城阳新高铁轨交和城市外研，把城阳包裹进市区。黄岛地铁沿线也愈发越好，趁着低价通道多跑盘，看市场启动情况，争取19年底入手。

提问：首先我应该发自心底的谢谢智慧兼美丽的房姐。刚起初的之后还认为花几百块钱进入这个星球亏了。通过这段时间我仍然不断的看对方的询问，房姐的提问，觉得很多东西都是超级实用的，如果不清楚这种买房的坑和面对的策论我们有也许多花几万或者十几万的钱，不要说我夸张。房子是个大东西武汉无抵押贷款，一不小心就会多花十几万。而且也有借助星球的资料让我知道到民宿是我今后的职业方向，在上海做民宿我还是有自信的。现在问题来了，我想在沙坪坝应该选什么地方做民宿更好一些呢，装修的混搭应该如何定呢？智慧的房姐能给我些什么建议呢？谢谢！

回答：民宿是一个朝阳产业，最近有众多巨头砸重金进入民宿领域，相信它们只是提到了这个行业的形势，但到现今为止确实没有一部法律来建立这个模式，民宿只要不糟邻居投诉，物业也是睁一只眼闭一只眼，但酒店的经营必须高度的精细化运作，这与做任何一个生意道理一样。正常装修风格北欧和ins风市场认同度高。要提高就是做附加值。这个就八仙过海，各显神通了。什么KTV，电影室，团建房，展示厅，都有。

【关于保洁阿姨】

1.现在途家、小猪等前面都有保洁阿姨（收费）

2.有小时工保洁阿姨（我的是30元/h）保洁阿姨只负责清扫，布草清洁是必须送到洗衣房的。布草清洁又是另外一个成本支出。

【关于前期规划】

规划是根据方法来的，是以民宿为主（现金流、租赁）而是以地产投资为主（投资收益率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划相当好。个人觉得，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始逐渐迈向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

提问：房姐，请分析下将来10年的房价走势，感谢！

回答：1、未来两年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有超强的刚需支撑，有相对合理的房租收入比、租金收益率，而更好的流动性。相反，那些过于依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要小心。

2、没有人口流入的城镇要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经非常普遍。有些中小城镇，人口大幅收缩，经济未来也将遭遇收缩，资产未来的上涨空间非常担忧。这方面，甘肃平凉和哈尔滨营口都是教训。

3、未来，房地产的角色一直重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的或许性。但整体而言，不是每个城市都也有下降空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。

后面房地产行业的走势是以稳为主，个别城市或许会有行情，但这种城市像北京一样会被严格打压。作为多军，赚钱更为不易，不是所有的卖房都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说起初变得重要，建议出租，并大量持有房屋。等待下一轮风口。

今后市场会以稳步为准，小部分楼盘增长，大个别维持状况。对多军来讲，建议你们长持收租房，用房租覆盖部分月供压力。

我的建议结论如下：

1、新多军和刚需。该买买，重庆这市场价格1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。

2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。

3、长持者。建议简装后租赁，长租。

房地产注定只有小部分人能挣钱，我们跑在大部分中间，手把手教你从0实现千万资产累积。

这些人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。