下半年房贷利息仍有也许继续下降

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文|《财经》记者陈嘉瑶王博

编辑｜王博

“砸锅卖铁买了房，还要勒紧裤腰带还利息。”购房者们那样形容自己现在的状况。

陶龙今年11月加入上海买房摇号大军，今年3月同事摇中时，商业性个人住房按揭的利息还是4.9%，陶龙6月份摇中，7月面签时，利率已经涨到了6%。

贷款金额300多万，按30年期等额本息还款计算，陶龙要多还近70亿元收益。

在高房价的一二线城市半年期贷款利率，凑够首付本就不易，房贷利息不断增长，对购房者来说，无疑是雪上加霜。

个人住房信贷在管控制度限制下供不应求，是去年房贷利息下降的直接因素。

每年年末推出的房地产贷款集中度管理体制为银行设定了两条红线，即个人住房信贷占比上限和房地产贷款占比上限，监管规定达到上限的银行在2-4年内调整到位。

2020年报数据显示，国有六大行中，建设分行和中行银行的个人住房按揭比率达到上限。12家上市的中资大型银行里，4家个人住房贷款比率达到上限。

银行的存货不够了，自然价高者得。但相比个人信贷额度受限的建行，急需现金流周转的房产开发商，刚需客的境况愈发艰难。

房贷利率无情上涨

根据贝壳研究院统计的36城主流房贷利息（统计期内贷款成交最集中的利息点位）数据，今年上半年首套、二房子贷利率均一路下滑，分别增长了0.23和0.20个百分点。

其中，北上广深一线城市仍然有严厉的限购限售等制度调控，但贷款利息也发生了下降态势。上半年，广州在二线城市中增速最高，首套、二套利率分别为5.45%和5.60%，上涨了0.40和0.35个百分点。

深圳次之，首套、二套利率分别为5.10%和5.60%，上涨了0.15和0.35个百分点。

7月24日，上海开始实行费率新规，首套、二套房贷利率分别为5.00%和5.70%，上涨0.35和0.45个百分点。北京现在依然保持利率不变。

全国36个主要城市中，涨幅较大的城市集中在粤桂澳大湾区和长三角两个地区。

房贷利率上升最快的十个城市

长三角地区的无锡，半年内首套利率从5.10%涨至5.70%，上涨了0.60个百分点。

按安居客统计的北京住房均价22753元/立方米估算，100平方米的楼房，贷款70%，30年等额本息还款，购房者比年初要多还20多万元利息。

粤港澳大湾区的深圳，半年内经历了4次利率下调，首套利率从5.05%涨至5.40%，上涨了0.35个百分点。按前述方式计算，购房者也要多还20多万元利息。

面对利率上升，刚需客别无选择，只能咬紧牙关默默承受。

陶龙算出要多还70多万利息后，难受了好几天。他刚面签没多久，偶尔还能乐观的想，审批通过前能施行什么政策策，降一降利率。

对比陶龙，更多购房者较悲观。没上车的担忧利率进一步下降，已面签的担忧审批过程中利率上升，已审批通过的担忧放款前利率上升。

豆瓣买房小组里有众多提问贴，购房者普遍担忧此轮利率上升影响自己，但又得不到确认的答案，只能在社交平台上抱团取暖求个安心。

《财经》记者拨打了长三角、大湾区多家大型国有银行的咨询热线，发现不同地区的政策不尽相同。

利率确定的时点集中在面签、审批通过、放款三个时间点。一般不同支行还会按照自身的放贷额度进行调整。比如一家银行经常以审批通过时的利息为准，如果按揭额度紧张，导致贷款前利息上调，则或许以贷款时的利息为准。但贷款后如无特殊状况，利率不会再变化。

这意味着即使你在贷款利息较低的状况下买房，并且即将开始放款，银行再调，你也不会多还钱。

反之，在贷款利息频繁上调的城市，放款前的每三天都充满了风险。极端状况下，相差几天放款，要还的收益可能会多出几十万元。

利率上升加速了一个别刚需客买房的脚步。

李丽从去年1月就在看房，一直纠结不决，可到了5月，南昌首套贷款利息上调至5.88%的消息一出，她立即果断出手，在6月购置了新房。

与李丽不同，赵月是被迫上车。

赵月6月份网签时，中介说可以按原本的利息6.1%办贷款。结果7月下旬去银行面签时，被告知只能执行当天利率6.6%。80多万贷款金额，与苏州今年增长前的利率5.05%相比，她要多还10多万元利息。

赵月说，如果早知道利率是6.6%，就或许会观望一下，不会目前就买房。但尚未签了租房合同，毁约要补偿定金，骑虎难下只好硬上。

“银行更加如此快，感觉不给刚需留退路。”她准备提前还款来降低损失，但这种就得省吃俭用，不敢生病，因为手头没存款。

房贷利率“背后的手”

实际上，房贷利率起伏一直与宏观经济、房价深度困绑。

国内民生银行首席研究员温彬认为，过去十多年房地产调控和经济周期直接相关，通常经济下行压力较大时，监管层都会适当放松房地产行业监管，此时房贷利息会回落，房产销售行业火热，随之装修、家电、水泥等行业链上下游的意愿也会下降，从而推动经济的全面复苏，实现稳增长。

以2014年为例，当年经济下行压力加大后，监管层就发布了相对宽松的地产政策，如规定各国金融机构积极支持民众家庭合理的住房按揭需求，房贷利息彼时也一路下降。

但当经济稳固，房价非理智高涨，开发商行为变形，银行资金过多投入楼市行业时，房贷利息又会调整，成为行业的降火药。

2016年农历除夕期间，以南京为首的一一线城市房价开始爆涨。北京西五环边一套60平左右，总价200多万的小户型，一夜之间能够调整30万元。

房价报复性下降，导致研发商更偏爱于采用高举债、扩规模的高周转发展方式，银行的钱长期流入房贷市场，以及研发商的腰包。而集团公司借点钱，却到处碰壁。

意识到以房地产拉动经济增速的弊病越来越严重，监管层在2017年起初确立控房价、去杠杆的决心。

一个标志性事件是当时上海在3月17日打造的《关于加强商品住房销售和差异化贷款制度的通知》新政，新政虽然认房又认贷（当时有过贷款或买过房，就算房产售出，再次买房仍算二套利率和首付），同时也增加了二房子的首付比例。

之后多个城市跟进增加了买房者的按揭门槛，而贷款利息也在监管下上升。

中国刚需购房者意愿高涨，仅调高贷款利息，不从而让行业降温，显然不能有效的让银行的钱更多的流入实业。

贝壳研究院数据显示，2021年上半年重点50城二手房成交量年均增速约六成，较往年下半年下降12%。新房市场销售规模增长达到二手房，绝对规模为2016年以来历史同期最高。

为了加强房地产金融调控长效机制，房地产贷款集中度管理体制今年开始实施，即监管层规定银行的个人住房按揭占比不得少于上限，并规定达到上限的银行在2-4年内调整到位。

与此同时，监管层加强对经营贷、消费贷违规流向房地产行业的遏制力度。

去年3月，银保监会、住建部、中国人民银行联合公布《关于防范经营用途贷款违规流入房地产领域的通告》，要求各地在5月份前完成排查。

经营贷、消费贷端的热钱需求转回半年期贷款利率，又给去年住房贷款的需求加了把火。

温彬分析，个人住房按揭供不应求是目前房贷利息下降的主要因素。

2019年10月以来，各个银行的商业性个人住房按揭利息一直按借贷行业价格利率（5年期以上LPR）加浮动基点确定。

5年期以上LPR已经连续15个月维持4.65%不变，今年的贷款利息下降，与建行上调浮动基点相关。

贷款额度收紧，需求保持高涨，促使银行不断调整贷款利息的浮动基点。上半年房地产行业热度不减、供需矛盾明显的大湾区、长三角地区，自然作为了利率调整的“重灾区”。

下半年房贷利率稳中有升

7月15日，央行将金融机构负债准备金率降低了0.5个百分点，这能否意味着紧缩的租房信贷环境将有所提升？

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，降准后银行制度的流动性数量将维持基本稳定，对房地产行业不会有明显影响。

瑞银财富管理投资顾问办公室预测师夏天也觉得，降准不意味着货币制度会有相当大的转弯。LPR可能会发生小幅增加，但时间点很难分析。即使LPR下降，银行端浮动基点的差异，依然取决于下半年房地产行业的表现。

如果房地产行业大幅过热，融资偏紧的风向就不会变，房贷利息仍存上涨空间，反之，融资政策则或许放松，房贷利率也是增加也许。

温彬预测，下半年房贷利率将维持平稳。目前来看，房地产行业在宏观调控下，部分城市热度有所增加。同时政府也在切实加强包括公租房在内的长效机制建设，从供给侧出发，满足民众的住房需求。

许小乐则觉得，下半年房贷利息将维持稳中调整的走势。在房住不炒的主基调下，银行将严格执行房地产贷款集中度管理制度，个人住房信贷占比接近并且突破上限的银行，会再次通过调整贷款利息、延长还款周期等方式调整信贷的投放。

（应被访者规定，文中陶龙、赵月、李丽为化名）