8月25日上午5点18分，央行通过官方公布公告，宣布从10月8日开始全面上调房贷利息计算方式！

针对各位最为关心的贷款利息费用问题，新政确立：定价基准转化后，全国范围内新申领首套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；

二套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房按揭实际最低利息水准基本比较。

同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律体系及时确认当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申领个人住房按揭，利息开支基本不受制约。此前的8月17日，央行宣布全面转型中国的利率政策，推出了“贷款行业价格利率（LPR）”。这意味，房贷利息看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR。央行新规有这些要点1，贷款利息定价彻底变化，以前是参照“贷款基准利率”上浮或者降低一定比率，现在变为“以今天一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。2，首套房贷款利息不得低于LPR，二套房不得超过LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二房子贷利率不超过5.45%，与现有贷款实际最低利率水准基本比较。在这个大方法基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求或者银行的定价。3，一旦加点数字确定，合同年限内就不得修改；但借贷客户可以和银行承诺能否重定LPR的利率房贷贷款利率，最短可“一年一调整”。4，新政策于2019年10月8日起施行；之前的贷款仍按旧有制度执行，公积金暂不调整。

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记者咨询并梳理了数位教授专家或者市场研究人士见解对网民关注度较高的系列难题进行了解答↓↓↓

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房贷利率政策难道会上调？

个人住房按揭利息是借款利率体系的构成个别，在转型完善贷款行业价格利率（LPR）产生模式过程中，个人住房信贷定价基准也需从放贷基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房按揭利息也是房地产行业长效管理体制和区域差异化住房信贷政策的重要内容。为推进好“房子是拿来住的，不是拿来炒的”定位和房地产行业长效管理体制，确保定价基准平稳有序转化，保持个人住房按揭利息水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行公布公告，明确个人住房信贷利率上调相关事项。

2

房贷利息以后怎么定价？

之前，房贷利息定价是采取基准利率上下浮动的形式。2015年10月24日目前，房贷的按揭基准利率是：一至三年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是三年以上，4.90%成为民众所熟悉的购房贷款基准利率。未来，自2019年10月8日起，新申领商业性个人住房按揭利息将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由借贷行业价格利率报价行报价计算产生。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行根据全国和当地住房信贷政策规定，综合贷款风险情况，在发放信贷时与贷款人协商约定。加点数值一旦确认，整个协议期限内都固定不变。

央行表示，定价基准转换后，全国范围内新申领首套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR（借贷行业价格利率）（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR（借贷行业价格利率）加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

3

确定定价基准时，相应期限如何理解？

现在，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房按揭利息有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房按揭利息基准，可由借贷银行在两个期限品种之间自主选用。参考基准确定后，可借助调整加点数值，体现期限利差因素。

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什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按协议承诺的估算方法，根据定价基准的差异确定产生新的借款利息水平。公告明确个人住房按揭利息重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为协议期限。比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。

借款人和贷款银行可按照自身利率风险承担和管控能力进行选取。每次利率重新定价时，定价基准调整为今天一个月相应期限的LPR。

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实际房贷利息会增加还是上升？

这个问题上，央行明确认调，“新申领个人住房按揭利息与当前我国个人住房按揭实际最低利息水准基本比较。”“与转型前相比，居民家庭申领个人住房按揭，利息开支基本不受影响。”

专家表示，新政公布的定价基准转化，为全国统一的最低规定，央行省级分支机构将根据“因城施策”原则，按照当地房地产行业形势变化，确定各国首套和二套商业性个人住房按揭利息加点下限。专家预计，多数地区个人住房按揭的实际利率将会基本维持不变，房价下跌较快的热点地区或将有所上升。

6

这些人房子的利息会增加？

首套房商贷利率在现在基准利率下原本可享受折扣的潜在买房人。据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市即将非常之少，7月份只有深圳的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著低于4.85%。即，首套房贷利息有打折地区的一些潜在购车人的利率将上涨，如上海；而利率原有上浮较大的地区，利率很有也许不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利息为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。

“从短期的实际利率水准来看，新政仅会对极少数最优质的用户造成轻度影响，对绝大个别购房人来说，影响不大。”融360大数据研究院预测师李万赋说，如果10月8日以后的LPR大致保持至今的水平，那么理论上来讲，最优质的新申领房贷借款客户的买房成本将有所上升。

7

公积金贷款购房的利息调整吗？

根据央行公告，商业用房换房贷款利息不得低于相应期限贷款市场价格利率加60个基点。公积金个人住房按揭利息制度暂不调整。在探讨人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产行业长效管理体制的新政导向。

现在的公积金贷款利息是2015年10月24日调整并实行的，五年以上公积金贷款利息3.25%，五年及以下公积金贷款利息为2.75%，全国都一样。

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在贷款中的还贷利息会调整吗？

央行明确，个人住房按揭利息调整主要对于新申领个人住房按揭利息，存量个人住房按揭利息仍按原协议执行。即，早就贷款购房的人，每个月还贷的总额还是按当时确定的方法去还，无需更改。

9

刚签了协议，还没放款，会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房担保和已签署协议但未发放的商业性个人住房信贷，仍按原协议承诺执行。也就是说，2019年10月8日前，签了贷款协议，虽然10月8日之后才放款，也以转型前的基准利率定价方法确定的利息来还贷款。

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需设置贷款协议，改造更新系统，组织人员培训，同时，采取诸多方法为用户做好宣传解释工作，以保证转化过程平稳有序。

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对个人住房贷款风险有何影响？

专家指出，近年来，我国民众部门杠杆率下跌较快，房地产金融风险正在释放，收紧贷款制度有助于商业银行更好地应对个人住房信贷风险。国家金融与演进实验室特聘研究员董希淼表示，既调控总量又上调价格，既满足刚性需求又促进投资投机，这一制度将差异化住房贷款制度落到了实处。

11

可跟银行商量改房贷利息吗？

中原地产首席分析师张大伟表示，以前借款人申请贷款，利率是一年可调一次。

现在房贷法定年限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京现在要求最长年限是25年。购房者签订的按揭合同，多是浮动利息，如果央行基准利率不变，房贷利息就不会变化，每月账单总额就不会出现变化。

只是，2015年10月24日迄今，贷款基准利率均没有差异过，很多人每月按揭利息和收款金额都没有变化。

根据政策，未来借款人办理商业性个人住房信贷时，可与银产业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为协议期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为今天一个月相应期限的LPR。

也就是说，因为LPR是每个月升级一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有承诺，就可按更低利息去贷款；反之即使利率上涨，你也得分担利息降低的压力。

“其意义是将来房贷的利息计算，可基于购房者的必须进行调整”，易居研究院智库中心研究顾问严跃进认为，但必须提早约定定价周期，同时也必须确立定价的基准利率。这一要求将有助于产生更多样的放贷利率计算方法，后续将作为银行贷款工作员工必须切实和购房者协调的地方。

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每个人的商业贷款利率会不一样？

根据“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得超过相应期限LPR；二套房利率不得超过相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可按照当地房地产行业形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房按揭利息加点下限。

同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状态和贷款条件等原因，明确商业性个人住房按揭利息定价规则，合理确定每笔贷款的详细加点数值。

也就是说，如果用户的资质，包括个人信用、经济利润、负债率、抵押物资质等不是如此好，贷款利率经常比通常人的高。要想获取较低的房贷利息，借款人在以前就得注意个人信用的累积。

在易居研究院智库中心研究顾问严跃进看来，未来房贷的计算或显现因人而异、因额度而异、因行业而异的现象。

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何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需设置贷款协议，改造更新系统，组织人员培训，同时，采取诸多方法为用户做好宣传解释工作，以保证转化过程平稳有序。2019年10月8日前，已经领取和即将签署协议但未领取的借款仍按原协议执行。

美国人民银行副行长：

“房住不炒”定位不能偏离

针对该制度，人民银行副主任刘国强上周就表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局大会的规定，坚持“房子是拿来住的、不是拿来炒的”定位，落实房地产长效管理体制，不将房地产成为短期刺激经济的方式，确保差别化住房贷款制度有效施行，保持个人住房按揭利息基本稳定。金融市场应该注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。

刘国强当时就明确：“有一点是显然的，房贷的利息不增加。”从新发布的贷款制度来看，人民银行提出不得突破利率下限房贷贷款利率，明确加点水平，并指出因城施策。可以确立的是，这个政策不会让新LPR机制下的贷款利率出现显著增加。重要的事情再说一遍！10月8日施行房贷利息禁令期间，至少在短期里，不会造成买房利率增加！

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