自去年“院长投资俱乐部”重回知识星球以来，有相当多的新同学加入二手房贷款计算器，在星球里寻求关于北京购房问题的解答。

在院长的知识星球里，院长不但会一对一解答你的购房问题，你还可以看见院长一般不会在公众号上面讲的内容。

院长会用15年的投资经验，让你知道重庆楼市的缘由，教你怎么在重庆买到最好的房子，少走弯路，避免踩坑。

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为了让更多的同学可以知道到院长的知识星球这个认识重庆楼市的专业系统，我们每天会将本周星球里的精选问答发布出来，说不定其中就有你关心的问题哦。

一周精选问答

壹

Q：请问院长，下个月第一批限售房就解禁了，这个会对北京二手房市场的价位有哪些影响呢？会降价吗？

A：基本不会有哪些影响。解禁并不代表一定会有抛售。目前二手房的挂牌价原本就进入大幅增加的态势之下。但二手房的实际成交价并没有增加。

此外，二手房是否降价也要看具体楼盘，不能一概而论。比如照母山这种板块，目前尚未基本没有哪些新盘出来了，区域也发展成熟了，所以基本不会有哪些降价的空间。而一些质量差楼龄长的老破大老破小，则很有也许会降价。

贰

Q：院长好，请问我今天买了房子未接房，准备抵押了再买二手房自住，如果看上了可以先交订金，等我抵押了再分期、过户吗？这种操作风险大吗？对我的流水的要求是不是也很大？谢谢！

A：有风险，并且这个风险还不小。

如果抵押不出来怎么办？假如抵押之后二手房贷款审批通只是如何办？

抵押不占按揭借款的名额，但要占用流水。就算在担保之前贷款审批能借助二手房贷款计算器，但在抵押之后就不见得能借助。并且即使担保借款时间和分期还贷审批时间隔得太近的话，银行会担心你是将担保借款的钱用于房子。而这在明面上是不允许的。

一量按揭贷款出问题，你的定金可能还要不出来了。所以这种操作对你的风险是十分大的，不建议。

叁

Q：院长大人你好，重庆下半年贷款政策松绑，房价还会再次下降吗？而是明年二三季度再下单买入更好?

A：贷款收紧和物价涨不涨并没有太直接的关系。每年下半年贷款会习惯性收紧。新房涨不涨主要是看备案价让不让涨。从那时的状况看，新房一定是缓涨的。二手房倒是有也许涨不出来，部分小区的房价有也许就会下降。

然而即使你是买新房，下半年一直可以买。你可以用贷款计算器计算一年底供，看看利率多上浮了5%对月供的妨碍究竟有很大。如果你是买二手房，倒是可以多观望观望，到明年说不定有捡笋的机会。

肆

Q：院长您好！二手房交易是依据实际成交合同价价计税还是根据评估价计税？买方实际成交价低于卖方开票计税的价，这样针对买家是不是很不公平，对于之后再度出售是否会妨碍？以何种形式规定卖方出示成交合同价的收据？

A：

1.在二手房交易实际操作中，所有费用都由买方承担。

2.所以核税价超过成交价，对买家是有利的，可以节省税费。

3.如果你必须按实际成交价课税，那核税的之后按实际成交价报税就行了，对卖家没影响。

4.如果买家既想花费费用，又想按实际成交价开发票，那就是无理取闹。

5.对住宅交易而言，发票金额对前期卖房基本没有影响。

伍

Q：李书记您好！高庙村富州平顶山这个楼盘有投资价值不？如今单价在1万7左右。跟恒大轨道时代非常哪个好点？

A：从地段发展前途来讲，肯定是恒大更好，但恒大的问题是交房时间太晚了。从自住需求来讲，富洲当前更成熟，特别是万达开业以后，生活很方便。再加上中间有3万的弘阳抬轿子，也有一定的升值空间。

纯投资以及愿意大量持有可以考量恒大，有自主意愿可以买富洲。

陆

Q：看到群里这样多富人提问，想问个富人问题。穷人单身，月薪6000,在大学城有套80平米的楼房，按揭的钱还差小几万就结清了。问题，哪种操作更好？1.卖掉，拿到钱后按杠杆原理置换成位置更好或面积更大的房子，还能再次生活。2.啥也不想，提升自己素质，等月薪翻倍后再考量置换。另外作为穷人代表呼吁在群里即使很长时间也不能买房，多看点老师的认知，观点，精华的东西只是好的。期待院长多发文。

A：首先，谢谢捧场！于是关于你的难题，我觉得首先要保证两个事情：

1.有地方住。

2.现金流足够支撑，不至于还了按揭只能每天吃泡面。