第一，风险控制有待改善。

　　应当说这是一个银行在资产管理当中所面临的普遍性问题，但是在个人信贷尤其是住房消费贷款当中比较突出。

　　例如当前绝大多数个人住房消费贷款按照当时贷款合同的规定都是浮动利率贷款，因此对于贷款人来说存在利率风险，而一旦贷款人提前还贷，银行又面临回流的非预期资金不能找到合适投资机会的风险。这一现象在中国人民银行2005年3月份央行调整了住房抵押贷款的利率之后尤其突出，因为自2006年起贷款利率将采用相同期限企业贷款利率水平，而不是原来的下调一个档次。这一规定的调整造成了提前还贷的风潮，由于银行在风险管理方面没有形成完善体系，使得其在面临这样的市场风险时处于很被动的地位。

　　再比如，从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19,中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)，2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势値代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。

　　在当前所有的个人住房贷款资产当中假按揭的问题比较突出。据工行个人信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。假按揭主要是指开发商将个人住房贷款作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。(WwW.dA mike.cn)

　　这说明中国住房按揭贷款的发放程序仍然不完善，中间涉及的操作风险和信用风险会比较大。在个人住房抵押贷款当中，除市场风险之外，商业银行还面临信用风险、操作风险。这就要求商业银行尽快完善个人征信体系的建立，建立适合中国的消费者信用评级制度，完善个人住房消费贷款的发放程序，减少程序当中的漏洞。

　　第二，地区分布极不均衡。

　　从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%,其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%;从余额看，东部地区占76.1%,上述五省市占59.9%,居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%,浙江增长45.1%,上海增长42.4%,天津增长39.9%,山东增长39.4%,北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%,湖北增长59.9%,江西增长58.8%,湖南增长49.8%,广西增长44.9%,重庆和云南也增长39%以上。