商业性个人住房抵押贷款业务未来的发展方向及建议

　　第一，发展二级市场，推进资产证券化进程。

　　所谓“住房抵押贷款证券化”，是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊目的机构(简称“SPV”)，由后者对其进行结构性重组，在金融市场上发行证券并据此融资的过程。

　　发展昆明住房抵押贷款二级市场不仅可以扩大住房信贷市场的资金来源，提高银行资金的流动性，而且有利于分散风险，构造一个多元化的住房融资市场。从银行资金来源以及流动性来讲，发展二级市场并不是很迫切的事情，但是发展二级市场可以有效地分散银行所面临的各种风险，在一些发达国家，商业银行通常将消费贷款打包出售或者进行证券化处理，将这些风险较高、流动性较差的资产在市场变现，较好地实现了资产负债、风险收益的适当匹配。到目前为止，银行只能通过抵押或者第三方担保来控制个人信贷风险，这两种方式都有明显的缺陷。抵押品变现能力比较差，这与中国法制的现状有关。第三方担保不能足额补偿个人信贷风险损失，银行在发放住房抵押贷款时，通常要求保险公司提供一定的履约保险，但是保险公司不会在所有情况下都对借款人违约造成的损失提供补偿，而且很少提供全额补偿。近年来商业银行提供的住房贷款业务呈现爆炸性增长，使得可以被用作证券化的抵押贷款数额也在增长。截至目前，中国的住房贷款余额已经达到26000亿元，是1997年的100倍以上，远远高于其他贷款的增速。然而这也给商业银行带来丁一个严重的隐患。因为商业银行的住房贷款往往以中长期贷款为主，而其资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。这种“短存长贷”的情况很容易给银行造成风险。住房贷款证券化被认为是降低银行信贷风险、减轻购房者贷款费用的有效途径。既可以把银行的风险市场化，又可以使中国的房地产市场自身的调节功能越来越强。(w Ww.dAmike .cn)

　　从1997年开始，中国就开始了有关资产证券化的相关研究。从2004年开始，中国的资产证券化开始进人了加速期。2005年初，国务院同意选择中国建设银行开展住房抵押贷款证券化试点。2005年12月15日中国建设银行发行30.17亿元个人住房抵押贷款支持证券(MBS),并正式进人银行间债券市场。按建行首批MBS方案，其“资产池”的贷款主要来自上海、福建、江苏三地分行。因为上述地区个人住房抵押贷款业务较为发达，管理也较为规范。由于试点项目是国内推出的开创住房抵押贷款证券化先河的重要金融创新业务，因而受到业内人士高度关注。资产证券化可以督促商业银行在发行贷款的过程中加强管理，在建行发行这一住房抵押贷款支持证券核查过程中也曾经发现不少问题，主要问题在于贷款文件不规范，数据不全面。而数据的不完整给风险识别、资产重组以及证券设计等方面都带来一定的难度。为此，建行工作人员曾逐个给客户打电话，通知客户把缺少的资料补全。资产证券化的经历，已经使得银行意识到一个健全规范的数据系统的重要性。对于其他商业银行来说，如果想发行资产证券化产品，必须得规范管理住房抵押贷款业务。作为一个新培育出来的二级市场，资产证券化的推行正在对原先一级市场的规范管理起到一个促进作用。

　　因此总起来说，虽然2005年以来，个人房贷业务非常低迷，银行却并不想把个人房贷这样的优质资产出手。开创个人住房贷款二级市场的主要目的是分散风险，促进一级市场的管理。

　　第二，增加产品品种，满足客户多种需要。

　　首先，商业银行应当探索更多的还款方式。目前，中国的住房抵押贷款的还款方式比较单一，只有等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式。在等额本息还款法中，如果利率不变，借款者每月的还款数额是确定的，但在期初的还款主要是偿付的利息，摊还的本金额比较少，借款者的综合利息成本比较高。等额本金还款法中，借款者每个月偿还的本金是相同的，但由于期初借款产生的利息，使得借款者在还款初期的还款数额较大，以后会逐月减少。因而，借款在还款初期的还款压力往往比较大。对年轻人而言，这种还款方式的现金支出与其收人流量的变化往往是反向的，因此不利于年轻人更加合理地安排生命期内的收入。正是这一缺点，在国外，等额本金还款方式比较少了。现在，除了等额本息还款法外，还有分级偿付还款法，即借款者每月的还款额逐渐增加。这种还款方式适合于刚刚参加工作的年轻人。

　　其次，抵押贷款的利率品种应该有所创新。中国现在的住房抵押贷款利率为可变利率抵押贷款，利率变动的方式为分段计息。住房抵押贷款期限在1年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，相应利率档次执行新的利率规定。这种利率变动方式将利率风险完全转嫁给了借款者。如遇到利率上升，借款者的偿还负担就会增加。这时，借款者往往会选择提前还款。

　　这会对商业银行的现金流产生影响。在美国，除了可变利率抵押贷款外，商业银行事实上还发放了大量的固定利率抵押贷款，且这一品种在抵押贷款中占有相当高的比重。央行8月15日公布的《中国房地产金融报告》称：“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。这项业务的利润来源，就是固定利率与浮动利率之间的利差。一旦内部定价与市场发展的情况存在较大偏差，银行将承受较大的利率风险。银行需要通过人民币利率远期、掉期产品来防范风险，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，固定利率房贷产品才能分散未来不可预知的利率变化风险。实际上，银行推出固定利率房贷还有另一个目的，就是为日后推出房贷证券化产品做铺垫。银行开办固定利率房贷后，可将其打包组成资产池，发行资产支持证券，就可以规避利率波动风险。发行银行会对该证券设定提前终止权，以此来应对因利率下跌而引起的借款者提前还贷。在欧美国家，固定利率房贷受到银行欢迎的一个重要原因，就是银行可以通过MBS(住房抵押贷款支持证券)等手段，通过资本市场降低固定利率房贷的利率风险。(www.dA mikE.cn)

　　第三，做好多部门协调工作，为客户贷款以及还款提供方便，保证整个市场的健康发展。

　　金融机构是服务性机构，应当提高自身的服务水平，这是无庸置疑的。针对个人住房贷款行政费过多、各部门手续繁琐的情况，银行应该积极主动地与房管、保险、司法等部门进行协调，降低房屋抵押登记费、保险费、公证费，取消评估费，这样就可为贷款者节约相当一部分费用。银行还应该积极开展住房贷款受理、合同签字、房屋抵押、住房保险、合同公证、下达贷款“一条龙”服务，这样既简化了程序，又提高了办事效率，也方便了群众。社会各部门应该加强协调，完善相关法规，形成完整的个人住房贷款系统配套办法。在办理住房抵押贷款过程中，银行必须与保险、公证、抵押产权登记等部门协调运作，减少互不衔接甚至相互掣肘的情况，尽可能做到政策、办法、收费标准统一，形成完整的个人住房抵押贷款系统配套办法，以消除贷款抵押难的问题，保证住房贷款业务的顺利开展。