作者丨杨志锦，孔海丽

编辑丨曾芳，林曦房贷贷款利率，江佩佩

美国人民银行授权全国分行间同业拆借中心发布，2022年10月20日贷款行业价格利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（下述简称5年期LPR）为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

因为9月负债利率增加，市场预期10月5年期LPR有单边调降的或许，但最后LPR保持不变。

其理由在于：

一是10月MLF利率未变；

二是9月有效信贷需求下降，再度降低LPR的必要性不大。

三是新利率传导模式下，9月增加负债利率的目的主要是保持利差稳定；

四是9月底央行已允许个别地方增加或更改首套房利率下限，目前暂无降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限为5年期LPR减20BP。按照央行最新通告规定，10月以来包括北京、天津等在内的众多城市将首套房利率下限调整为5年期LPR减40BP左右。在此背景下，虽然10月LPR保持不变，但许多城市首套房贷利息仍会增加，多地首套房贷利息已处于“3时代”。

LPR为何不变？

2019年8月，央行实施信贷利率市场化转型。改革后的LPR由各报价行按照对最优质用户执行的房贷利息，于每年20日（遇节假日延期）以公开市场操作利率（主要指中期贷款便利MLF利率）加点的方法产生报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行制度从中央银行获取中期基础货币的边际资金费用；加点幅度则主要取决于各行自身资金费用、市场供需、风险溢价等原因。简言之，LPR等于MLF+点差。

10月17日下午，央行公告称，为维护银行制度流动性合理充裕，2022年10月17日人民银行召开5000亿元中期贷款便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构意愿。其中MLF期限为一年期，操作利率为2.75%持平于以前。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，10月LPR报价的售价基础没有出现差异。意味着10月LPR大概率保持不变。

其次，9月金融数据显著提高，信贷有效需求下降，再度降低LPR的必要性不高。“9月金融数据体现中国纾困助企、稳增长政策效果显著，实体经济融资需求显著提高，货币环境维持适当宽松，继续为经济提供有力支持。数据也显示民众中大量借贷边际改善，反映地产销售呈现筑底回升迹象。”光大银行金融行业部宏观研究员周茂华表示。

央行10月11日发布的数据显示，9月社融增量为3.53万万元，比上年同期多增6274亿元，市场预期仅2.8万万元。9月信贷口径下人民币贷款当月新增2.47万万元，同比多增8100亿元，总量出现显著提高。分类别看，企业部门贷款尤其是企业中大量借贷是支撑信贷高下降的主力。总体看，9月信贷需求接替了政府国债，成为社会风投增量的支撑项，信贷结构也显著提高，实体经济融资需求上涨。

此前，由于9月负债利率上调，一些行业专家认为10月5年期LPR存在单边调降的或许。比如每年4月中旬存款利息下调后，5月5年期LPR单边调降15BP，但1年期LPR保持不变。

9月15日五大行存款利息出现下调。其中，活期利率上调5BP；三年期整存整取利息降低15BP，其余期限利率上调10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利息也发生降低。此次操作后，央行似乎形成了一个新的利率传导体系，即MLF—LPR与10年国债—存款与借款。换言之，9月负债利率上调主要受MLF利率调低影响，存款利息的调整主要是为了维持银行利差稳定。

中泰证券首席固收分析师周岳表示，考虑到明年以来10年期债券利息率中枢下降约20BP，1年期LPR下调15BP，9月负债利率降息应该更多理解为‘补降’，按照“贷款决定存款”的调节模式，不能简单从这次存款利息降息直接得出之后降低LPR的判定。

首套房贷利息进一步收窄，10城进入“3时代”

央行数据显示，LPR改革以来，企业信贷利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水准。从新发放信贷利率看，央行二月份货币制度报告显示，6月企业信贷加权平均费率为4.16%，个人住房按揭加权平均费率为4.62%。

通常而言，住房个人信贷风险超过企业授信，前者大于后者主要出于严控地产的应该，但当前房地产行业疲软，住房按揭利息有必要通过单边下调5年期LPR进一步调降。但9月底央行已允许个别地区增加或更改首套房利率下限，一些地方首套房贷利息已超过4%，降低5年期LPR的必要性增加。

9月29日，人民银行、银保监会公布《关于阶段性上调差别化住房贷款制度的通知》，决定阶段性上调差别化住房贷款制度：对于2022年6-8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房按揭利息下限，可自主决定在2022年底前阶段性保持、下调或更改当地新申领首套住房按揭利息下限。

调整之前，首套房商贷利率下限为5年期LPR减20BP，也就是4.1％。此次调整为贷款利率进一步下探打开通道，一些地方或者一些强二线城市首套房贷利率已突破4%，进入“3时代”。

截止10月19日房贷贷款利率，贝壳研究院监测范围内已有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10个城市首套房贷利息降至3字头。

二线城市中，昆明首套房贷利息降至3.95%，武汉、天津和上海首套房贷利息降至3.9%，石家庄首套房贷利息降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

符合阶段性定向降息政策的城市中，目前仍有比如北京、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平，后期不排除有回调空间。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷降低。

自2022年10月1日起，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利息0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利息制度保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不超过3.025%和3.575%。随后，各城市相继跟进下调公积金贷款利息。

整体来看，据贝壳研究院监测，103个重点城市10月首套房、二房子的贷款主流利率指数同比继续回落，首套房贷主流利率平均为4.12%，较上月增加3个基点；二套房贷平均费率为4.91%，与上月持平，较明年最低点分别下降162BP和109BP。

10月银行贷款周期为26天，与上月基本持平，其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。

贝壳研究院市场预测师刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将显著降低首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于提高市场成交。

“改善性意愿对行业的主导作用逐渐提高的背景下，政策上也要关注增加‘卖一买一’、‘卖旧买新’的按揭利息，未来不排除会进一步结构性放宽二房子贷款利息制度。”刘丽杰补充说。

易居研究院智库中心研究顾问严跃进表示，房贷低利息时代进入，对于四季度楼市走势提振的作用确实会非常显著。就现在看，3.9%的利率是最适合的。当然一些压力非常大的城市，商业银行也会再次进行调整，但要调整至3.7%，还必须点时间。

“从中国物价温和可控、政策空间足，银行利润整体体现良好，资产品质稳健等方面看，LPR仍有调降空间。但将来调整必须按照宏观经济回暖、实体经济融资和银行息差压力整体状况而定。”周茂华表示。

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本期编辑江佩佩实习生梅乐轩