①贷款发展概况

 

　　截至2000年9月末，建设银行个人住房贷款累计发放超过2000亿元，贷款余额超过1500亿元，贷款余额本年新增超过600亿元，累计贷款户数324万户。其中累计发放自营性个人住房贷款1522亿元，贷款余额1152亿元，贷款余额本年新增568亿元。全行自营性个人住房贷款余额占全行一般贷款余额的比例达到9.02%，自营性个人住房贷款余额新增占全行贷款余额新增的比例达到38%,占全行个人消费贷款总量的90%以上。自1992年建设银行上海市分行受上海市公积金管理中心委托，首次运用房改资金发放公积金个人住房贷款以来，建设银行的委托性个人住房贷款业务稳步发展。截至2000年9月末，累计发放委托性个人住房贷款610亿元，贷款余额达380亿元，累计贷款户数147万户，贷款余额占全行委托性房地产贷款余额的比例为42%。到2001年底，建设银行自营性个人住房贷款余额1866亿元，比年初新增500亿元;个人住房贷款余额在四大国有商业银行中的市场占比为36.8%,居第一位。而个人住房贷款不良率仅为1.35%,远低于我国商业银行不良贷款率的平均水平。

 

　　2006年2月，建设银行又在深圳正式向社会推出个人住房贷款固定利率新产品，即在约定期限内，不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动的固定利率个人住房贷款。此次推出的个人住房贷款固定利率产品包括3年期、5年期和10年期三个期限档次。每款产品客户均可以选择等额本息或等额本金的还款方式，具有利率固定、还贷期限固定、贷款利息支出固定的特点。建行房贷贷款额度规定：最高为所购(大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%;贷款期限：

 

　　一般最长不超过30年;贷款利率：贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

 

　　②建设银行个人住房贷款的一些先进管理手段

 

　　建行为提高房贷资产质量，出台了一些新的措施，这些措施包括：

 

　　第一\严控房贷资金流向豪宅。

 

　　2006年3月，中国建设银行出台了一些新措施：加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度，并支持以自用为目的的个人住房贷款，严格控制个人商业用房贷款;从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。

 

　　对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮。对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有较高比例的自有资金，一般不低于40%,同时降低贷款占项目总投资的比重，以降低贷款风险;对高档住房的商业用房项目，主要采取抵(质)押贷款方式。

 

　　该行还将一些房地产开发项目列为贷款禁区：以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的;利用集体土地变相进行房地产开发的;房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开发的;在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的;不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”;不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等。

 

　　建设银行表示，该行新增房地产开发贷款中，普通商品住房和经济适用住房项目贷款的比重原则上不低于80%。

 

　　第二，个人住房抵押贷款证券化产品。

 

　　2005年12月，由中国建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进人全国银行间债券市场。

 

　　建设银行借鉴国际上资产证券化运作模式，基于中国现行法律框架，设计出切合我国当前实际的个人住房抵押贷款证券化交易结构。为保证国内首单个人住房抵押贷款证券项目的顺利实施，建设银行根据人民银行、银监会、财政部、建设部等监管部门新出台的相关法规政策，并结合国内外先进的制度和管理经验，拟订了多项内部规章制度，并自己研制开发了国内首个住房抵押贷款证券化业务信息处理系统。

 

　　建设银行选择以上海市、江苏省和福建省三家一级分行作为本次项目的试点分行，并按照严密规范的贷款入库标准，从上述三家试点分行筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。经筛选进人资产池的个人住房抵押贷款均为建设银行的优质资产。